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建物賃貸借契約書 解説④ 条文(2)

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我らがカープは絶不調ですねぇ・・・
拙者の今月の仕事みたいです。
でもね、カープも拙者もこういう時もあります。
こういう時も必要なんですね。

こういう時にいろんなことを
考え実行していくわけです。

そしてまた来る不調時に耐えうる
精神を作ってるわけです。

そのためには健全な肉体がいるわけです。

 

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建物賃貸借契約書 解説④は
前回からの続き第9条(敷金)からです。
今日は第11条までを解説します。

第9条(敷金)
敷金は契約から生じる債務の担保として
甲に預けるってことを記してます。
債務の担保とは真っ先に思いつくのは
家賃の滞納の担保ということですが
その他にも乙の甲に対する債務の担保として
解約時の原状回復工事費用や
短期解約の違約金などもあります。

2しかし乙の方から家賃と敷金を
相殺してくださいとは言えない。
あくまで甲からの主張で相殺できる。

3敷金には利息がつかない。
明け渡し日から40日以内に返金する。
契約上は全額の返金となっていますが
実務上は原状回復に要する乙の費用を
差し引いての返金となります。

4敷金から差し引く債務の額の内訳を
乙には明示します。

5敷金で不足が生じた場合
乙は不足額を納付しなければいけません。

6賃料が増額された場合は敷金も補填しなければならない。
例えば3,000円賃料が増額した場合
敷金3ヶ月であれば9,000円を補填する。
このようになりますが実務的には
そこまで求めるケースは少ないです。

 

第10条(借主の善管義務)
善管義務とは善良な管理者の注意です。
善良な管理者の注意とは
物件は甲の所有物ではありますが
使用する乙は自分の所有物と同等に
使用する。という意味です。
要は大切に注意して取り扱うってことです。
時々賃料を払ってるんだからって
開き直って適当に使用される方も
いらっしゃいますが
これは契約違反になりますので注意してください。

2乙や乙の関係者などの故意・過失による
建物や設備等への故障、破損、滅失は賠償を
しなければなりません。
乙の関係者とは従業員や取引業者やお客さん
引越し業者なども含まれます。
割と広範囲になりますので注意してください。

 

第11条(承諾事項)
この条項ではなにかするときに必ずする前に
甲の書面による承諾を得なければならない
何かを明示しています。

(1)賃借権の譲渡、転貸もしくは使用貸借
第三者へ使用、乙以外の名義を表示
さぁ、わかりにくくなってきましたね。
あっさりと説明すると借りてるのは乙のあなた。
なのに借りてる人を誰かにするってことが
譲渡、転貸、使用貸借、第三者使用ということになります。
こんな場合当然甲の書面による承諾が必要だということです。

(2)担保の用に供する。とは乙が敷金を債権者に
差し出すなどのことですがそのような場合も
当然甲の書面による承諾が必要です。

(3)使用目的以外に使用する時。
例えば事務所を店舗にするとか
店舗(物販)を(飲食店)にするなどです。
この場合、甲の承諾が得れない場合もありますので
要注意です。
これは契約締結時に将来の可能性を不動産屋や
管理会社に相談することと
第3条の解説の際お伝えしました。

(4)物件を増築、改築、改造、模様替や
敷地内への工作物の設置は甲の書面の許可が必要です。
工作物の設置で過去の事例としては
物置(倉庫)の設置やガレージに屋根などがありましたね。

(5)連帯保証人の変更も書面承諾になります。

(6)共用部分に物品を置く場合
看板ポスター等の広告物の設置も書面承諾なんです。
これには違反してる方が多いんじゃないでしょうか❓
厳密に言えば生協の箱や傘も対象になるわけです。
政党のポスターなども注意が必要です。

(7)解説の条文はテナント用なので記載されてる項目です。
テナントですから居住してはいけないが原則。
もし居住するなら書面許可が必要になります。

(8)動物の飼育をするときは書面の許可です。

(9)物件出入口の鍵交換は書面の許可と
新たに作った鍵の提出が必要ですね。

(10)大型の金庫や重量物の搬入設置は
建物の構造に大きな影響を与える可能性があります。
甲の書面による許可が必要ですね。

 

このように甲の書面による承諾(許可)は
何かを行おうとする際には事前に相談して
書面によって承諾(許可)をとりましょう。

ちなみに書面を出すのは甲ですからね。
承諾(許可)をもらうために提出する書面とは
違うことも覚えておいてください。

この書面承諾ですが甲・乙のみで取り交すことは
将来のトラブルの可能性も秘めますので
できるだけ不動産屋を介することをお勧めします。

 

意外に長くなったので今日はここまでとします。

次回は第12条(禁止事項)から解説します。
ネクストライの古井さん今日のとこは理解でしましたか❓

 

じゃ、またあした。

『建物賃貸借契約書 解説① (表紙)』

『建物賃貸借契約書 解説② (標記)』

『建物賃貸借契約書 解説③   条文(1)』

 

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